Die Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg eG (HBH) setzt – trotz herausfordernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen – konsequent auf Nachhaltigkeit, Digitalisierung und soziale Verantwortung. Wer die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, die Lage der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft sowie die spezifischen Entwicklungen in Hamburg betrachtet, erhält einen Einblick in die Strategien unserer Genossenschaft.
Das Jahr 2023 brachte Deutschland nicht die erhoffte wirtschaftliche Erholung nach den turbulenten Jahren zuvor. Stattdessen schlitterten Wirtschaft und Staatshaushalt weiterhin durch anhaltend schwierige Zeiten, die in eine Rezession führten. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung geriet ins Stocken, wobei das Bruttoinlandsprodukt gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozent zurückging. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom November 2022 zwang den Staat zu Sparmaßnahmen, was zur Streichung von Subventionen, insbesondere im Wohnungsbau, führte.
Die schwache Weltkonjunktur traf Deutschland als ehemaligen Exportweltmeister zusätzlich. Hohe Preise bremsten die Konjunktur in allen Branchen, wobei besonders energieintensive Bereiche wie die Chemie- und Metallindustrie stark betroffen waren. Ein Lichtblick war jedoch die Automobilbranche, die sich gegen den negativen Trend stemmte, gestützt durch staatliche Subventionen für Elektroautos.
Die Bauwirtschaft verharrte auf Vorjahresniveau in der Krise, während der private Konsum aufgrund hoher Inflation sank, obwohl die Kaufkraft nicht weiter abnahm. Dennoch stiegen die verfügbaren Einkommen im Jahr 2023 um 5,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Die deutsche Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ist ein wichtiger Pfeiler der Wirtschaft des Landes. Doch während die Branche auch im Jahr 2023 einen Anteil von 10 Prozent an der Bruttowertschöpfung ausmacht und die Beschäftigungszahlen auf 477.000 Menschen anstiegen (im Vergleich zum Vorjahr mit 473.000 Menschen), stehen wir vor einer Reihe von Aufgaben, die es zu bewältigen gilt.
Die Ausgaben für Bauleistungen steigen unaufhörlich, was insbesondere den Neubau belastet. Laut DIW (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung) wurden 2023 insgesamt 323,8 Mrd. Euro in den Wohnungsneubau und Modernisierung investiert.
Grundlegend für die Kostenexplosion sind ordnungsrechtliche Vorgaben, zusätzliche Auflagen und die zunehmende Komplexität im Wohnungsbau. Diese Faktoren führen zu einem Anstieg der Baupreise und stellen die Unternehmen vor finanzielle Hürden. So sind laut Statistischem Bundesamt die Bauwerkspreise zwischen 2010 und 2022 um erstaunliche 64 Prozent gestiegen. Enorme Kostensteigerungen, große Lieferkettenprobleme sowie hohe Energie- und Materialkosten kennzeichnen die Situation im Wohnungsbau.
Doch während die Investitionen hoch sind, ist die Kapazitätsauslastung gesunken. Nach Jahren der Bauhochkonjunktur mit Auslastungen von 90 Prozent sank diese in 2023 auf 70 Prozent, vor allem im Neubau. Dies stellt eine enorme Herausforderung dar, da trotz
Seit 2023 entsteht in der
Sentastraße ein Gebäude,
das den energetischen Standard
eines Effizienzhauses 40EE erfüllen wird.
hohem Bedarf an neuen Wohnungen der Wohnungsbau aufgrund der gestiegenen Kosten ins Stocken gerät.
Die Klimagesetzgebung und die Entwicklung der Energiepreise haben dazu geführt, dass energetische Sanierungen stärker in den Fokus rücken. Dies stellt zunächst einmal eine positive Entwicklung dar, birgt jedoch weitere Kosten für die Branche.
Trotz des hohen Bedarfs an Wohnraum deutet alles darauf hin, dass die großen Themen für den Wohnungsbau weiterhin bestehen bleiben. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft befindet sich in einer Zeit der Veränderung und Anpassung. Die Geschäftserwartungen sind eingetrübt, und es bedarf dringend verbesserter Rahmenbedingungen. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass die Branche sich den Aufgaben stellt und innovative Lösungen findet, um weiterhin einen wesentlichen Beitrag zur Wirtschaft des Landes zu leisten und gleichzeitig den Bedarf an Wohnraum zu decken.
©Canetti/shutterstock
In Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen ist die Entwicklung in Hamburg positiver gegenüber Gesamtdeutschland. Im ersten Halbjahr 2023 stieg das Bruttoinlandsprodukt im Vergleich zum Vorjahr nominal um 3,8 Prozent und real um 1,7 Prozent. Diese Zahlen verdeutlichen die Stabilität und Dynamik der Hamburger Wirtschaft.
Nicht nur die Wirtschaft floriert, auch die Zahl der Erwerbstätigen erreicht einen neuen Rekord von 1.348.300 Personen. Mit rund 1,95 Mio. Einwohnern Anfang 2023 verzeichnet Hamburg einen kontinuierlichen Anstieg der Bevölkerung, wobei 42 Prozent in der Hansestadt geboren wurden.
Trotz des Wachstums bleibt Hamburg nicht vom demografischen Wandel verschont. Die Bevölkerung ist mit 42 Jahren im Durchschnitt zwar jünger als auf Bundesebene, doch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt. Seit 2011 setzt sich das Bündnis zwischen dem Senat der Freien und Hansestadt Hamburg und Vertretern der Immobilienwirtschaft für eine Erhöhung der Neubauaktivität ein. Durch die Stärkung des Angebots an neuen Wohnungen soll der angespannte Wohnungsmarkt entlastet und bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden. Dennoch wurde 2023 das angestrebte Ziel von 10.000 genehmigten Wohnungen pro Jahr mit lediglich 5.404 Baugenehmigungen verfehlt. Lange Genehmigungsverfahren und eine unattraktive Grundstückspolitik durch die Vergabe öffentlicher Grundstücke nur im Rahmen von Erbbaurechten erschweren die Schaffung von neuem Wohnraum.
Trotzdem ist und bleibt Hamburg als Wohn- und Arbeitsort äußerst attraktiv. Die Preise für Immobilien mögen sinken, doch ein Mehrfamilienhaus kostet immer noch durchschnittlich 4.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies entspricht dem 31,7-Fachen der Jahresnettokaltmiete, was die Problematik der Wohnkosten verdeutlicht.
Die Wohnungswirtschaft durchläuft einen Transformationsprozess, der von Themen wie Energiesparen, Nachhaltigkeit und Digitalisierung geprägt ist. Das gilt selbstverständlich auch für die HBH. Wir begegnen diesen Ansprüchen und erfüllen gleichzeitig den satzungsgemäßen Auftrag, bezahlbaren und marktgerechten Wohnraum für unsere Mitglieder zu schaffen.
Schon seit den 1990er-Jahren modernisierte die HBH systematisch ihren Wohnungsbestand energetisch. Energiesparen gehört seitdem zur Philosophie der Genossenschaft, um sowohl die Klimaschutzziele einzuhalten als auch die Kosten der Mitglieder zu senken.
Als ökologisch handelnde Genossenschaft setzen wir konsequent auf die Reduzierung von CO2 in unseren Bestandsgebäuden. Wir erstellen für jedes Jahr eine CO2-Bilanz und erarbeiten einen Investitionsfahrplan, um das Ziel der CO2-Neutralität bis 2045 zu erreichen.
Als Genossenschaft legen wir großen Wert darauf, unsere Mitglieder frühzeitig bei Investitionsvorhaben einzubinden. Diese Vorgehensweise fördert nicht nur die Akzeptanz der Maßnahmen, sondern ermöglicht auch eine bedarfsgerechte Planung. Ein ausgewogenes Mietenkonzept sorgt für die Vermeidung von Gentrifizierung, und Bestandsmieter können sich auch nach Modernisierungen ihre Wohnung noch leisten – nicht zuletzt dank der Inanspruchnahme von Fördermitteln der IFB und KfW.
Wir haben als Wohnungsbaugenossenschaft eine soziale Verantwortung nicht nur unseren Mitgliedern gegenüber. Wir berücksichtigen und fördern die Bedürfnisse unserer Mitglieder, wie zum Beispiel durch die Zusammenarbeit mit dem Verein „Freunde alter Menschen“ e.V., um der Vereinsamung im Alter entgegenzuwirken. Ein Concierge-Service unterstützt zusätzlich unsere älteren Bewohner bei ihren täglichen Belangen.
Unsere Maßnahmen zeigen auf, dass eine nachhaltige Wohnungswirtschaft nicht nur ökologisch, sondern auch sozial verantwortungsvoll gestaltet werden kann – zum Wohle unserer Mitglieder und der Gesellschaft.
Urban Farming in Rahlstedt:
Nachbarn können gemeinsam auf
einer Ackerfläche gärtnern.
Die HBH hat sich auch im Jahr 2023 konsequent für die Aufwertung ihres Immobilienbestands eingesetzt. Trotz eines angespannten wirtschaftlichen Umfelds konnten Investitionen von insgesamt rund 23,2 Mio. Euro realisiert werden.
| Maßnahmen | Investitionssumme in 2023 | Finanzierung in 2023 | |
| Fremdkapital | Eigenkapital | ||
| Neubau | 4.878 T€ | 7.000 T€ | -2.122 T€ |
| Modernisierung | 4.495 T€ | 3.600 T€ | 895 T€ |
| Investitionen in das Anlagevermögen | 9.373 T€ | 10.600 T€ | -1.227 T€ |
| Instandhaltung | 13.837 T€ | 0 T€ | 13.837 T€ |
| Gesamt | 23.210 T€ | 10.600 T€ | 12.610 T€ |
Zu Maßnahmen, die durch neue gesetzliche Anforderungen bedingt sind, gehört beispielsweise der hydraulische Abgleich von gasbeheizten Gebäuden. Ebenfalls zu den Instandhaltungsmaßnahmen zählen die Erneuerung älterer Aufzugsysteme, die Bereiche Heizung/Sanitär sowie Elektrik und Malerarbeiten mit malerischer Instandsetzung von Fassaden, energetische Instandhaltungsarbeiten, die Durchführung von E-Checks und Renovierungen bei Mieterwechseln.
Investitionen in den Neubau sind zwar bedeutend, aber es wird auch deutlich, dass sie im Kontext der Bestandserhaltung und Modernisierung gesehen werden müssen.
Die Kosten hierfür werden ebenfalls durch gestiegene Material- und Lohnkosten beeinflusst.
Die Investitionen in die Modernisierung zielen darauf ab, den Wohnbestand energetisch zu optimieren und ihn so auf den neuesten Stand der Technik zu bringen, was wiederum direkt zur generationsübergreifenden Erhaltung des Bestandes beiträgt.
| Gewerk | Investitionen |
| Dachdecker / Klempner | 1.969,2 T€ |
| Elektriker | 1.630,8 T€ |
| Maler | 1.538,5 T€ |
| Aufzugsanlagen | 1.507,3 T€ |
| Heizung | 1.258,8 T€ |
| Tischler | 1.138,6 T€ |
| Weitere | 1.093,6 T€ |
| Fliesenleger | 624,0 T€ |
| Fußboden | 608,9 T€ |
| Aussenanlagen | 489,2 T€ |
| Maurer / Betonsanierung / WDVS | 415,2 T€ |
| Schlosserarbeiten | 217,7 T€ |
| Einzelwohnungssanierung und Küchen | 172,3 T€ |
| Zw.-summe Fremdkosten | 12.664,1 T€ |
| Verrechnete Kosten - Eigenleistungen | 1.172,8 T€ |
| Gesamt | 13.836,9 T€ |
Mit dieser Neuentwicklung bringt die HBH nicht nur modernen Wohnraum, sondern auch soziale und ökologische Innovationen in das Herz von Hamburg-Barmbek-Süd.
Seit dem Abriss des alten Gebäudes in der Sentastraße/Lohkoppelstraße im Frühjahr 2023 wächst der Neubau des ersten Bauabschnittes stetig. Dieser innovative Wohnkomplex verändert das Gesicht des Viertels und setzt neue Maßstäbe. Die Fakten:
Das Quartier Hamburg-Borgfelde feiert mit der Fertigstellung der Hinrichsenstraße 36 die erfolgreiche Vollendung seiner Entwicklungsarbeiten. Nach umfangreichen Modernisierungen und der Neugestaltung der Außenbereiche steht das Wohngebiet nun in neuem Glanz da, bereit, seinen Bewohnern ein verbessertes Lebensumfeld zu bieten. Die Fakten:
4,2 Mio. Euro wurden in die Wohnanlage an der Kreuzung Bergstedter Kirchenstraße / Bergstedter Alte Landstraße gesteckt. Eine Investition in die Zukunft.
Die umfassende energetische Modernisierung der Wohnanlage an der Kreuzung Bergstedter Kirchenstraße und Bergstedter Alte Landstraße im Norden Hamburgs, die 2021 bereits mit der Erneuerung der Heizungsanlage begonnen hatte, erreicht mit der Fertigstellung der Gebäudearbeiten im Februar 2024 einen entscheidenden Meilenstein. Dieses Projekt stellt nicht nur eine bedeutende Investition in nachhaltiges Wohnen dar, sondern verbessert auch das Energieprofil der Wohnanlage signifikant. Die Fakten:
Energieeffizienz trifft Komfort: Hamburg-Barmbek-Süd modernisiert ab 03/2024 mit 41 Wohnungen in der Vogelweide und Wohldorfer Straße, inklusive Balkonanbau und 3,1 Mio. Euro Invest.
In Hamburg-Barmbek-Süd stehen bedeutende Modernisierungsarbeiten an. Ab März 2024 werden in den Gebäudekomplexen an der Vogelweide 21 a + b und der Wohldorfer Straße 24 – 28 insgesamt 41 Wohnungen im Rahmen einer umfassenden energetischen Optimierung modernisiert. Dieses Projekt, das auf eine Verbesserung der Energieeffizienz und eine Senkung der Verbrauchskosten abzielt, ist ein integraler Bestandteil der HBH-Klimastrategie. Die Fakten:
Energiewende im Wohnquartier: Hamburg startet im April 2024 die ökoeffiziente Modernisierung von 48 Einheiten mit 4,4 Mio. Euro Investition für eine grünere Zukunft.
Im Zuge der verstärkten Klimaschutzmaßnahmen wird ab April 2024 eine umfangreiche energetische Optimierung und Modernisierung von 48 Wohnungen in einer großflächigen Wohnanlage in Hamburg beginnen. Diese Arbeiten sind ein wesentlicher Beitrag zur Umsetzung der lokalen Klimastrategie und werden in zwei Bauabschnitten über einen Zeitraum von zwei Jahren durchgeführt, um den Bewohnern während der Bauphase größtmöglichen Komfort zu gewährleisten. Die Fakten:
Die Nachfrage nach Wohnungen in Hamburg bleibt weiterhin hoch, was zu einer stabilen Ertragssituation führt. Ende 2023 wurde ein neuer Mietenspiegel veröffentlicht, der eine Steigerung der durchschnittlichen Miete für freifinanzierte, ungebundene Wohnungen um 0,54 Euro pro Quadratmeter auf 9,83 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufzeigt (2021 betrug der Mietpreis noch 9,29 Euro pro Quadratmeter).
Im vierten Quartal 2023 lag die Angebotsmiete sogar bei 12,74 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2022 lag die durchschnittliche Angebotsmiete noch bei 12,09 Euro pro Quadratmeter.
Die HBH weist demgegenüber eine durchschnittliche Angebotsmiete von 7,73 Euro pro Quadratmeter für das Jahr 2023 aus. Die durchschnittliche Nutzungsgebühr lag sogar nur bei 7,04 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Werden die Mietzuschüsse der Investitions- und Förderbank (IFB) berücksichtigt, ergibt sich ein durchschnittlicher Mietertrag von 7,11 Euro pro Quadratmeter monatlich.
Über einen Zeitraum von zehn Jahren hinweg zeigt sich eine jährliche Steigerung der Nutzungsgebühr um durchschnittlich 1,94 Prozent, während die Inflation im selben Zeitraum durchschnittlich bei 2,31 Prozent lag. Dieser Vergleich macht auch deutlich, dass die Mieten der Genossenschaften eine mietpreisdämpfende Wirkung auf den Markt haben.
In Bezug auf Erlösschmälerungen ist eine rückläufige Entwicklung zu verzeichnen, da weniger Wohnungen von der HBH für Quartiersentwicklungen freigehalten werden müssen. Die Erlösschmälerungen zeigen, abhängig vom Baufortschritt, leichte Schwankungen, jedoch ist kein struktureller Leerstand vorhanden oder zu erwarten.
Im Quartier Bürgerweide wurde der
Lärmschutz verbessert und attraktivere
Innenhöfe geschaffen.
Die Vorauszahlungen für Betriebskosten sind aufgrund allgemeiner Kostensteigerungen leicht angestiegen, während die Vorauszahlungen für Wasser leicht gesunken sind. Die Heizkosten-Vorauszahlungen haben im Vergleich zum Vorjahr um etwa 12 Prozent abgenommen. Eine leichte Entlastung bei den Energiekosten ist durch staatliche Subventionen zu verzeichnen. Dennoch entfällt etwa ein Drittel der Gesamtmiete auf Betriebs- und Heizkosten. Schließlich sind die frei verfügbaren Mittel aus den Mieteinnahmen stark zurückgegangen. Dies ist hauptsächlich auf höhere Kapitaldienstleistungen aufgrund von Darlehensfinanzierungen für Investitionen in das Anlagevermögen und auf hohe Instandhaltungsinvestitionen zurückzuführen.
in Euro pro m2
in Euro pro m2 Wohn- und Nutzfläche monatlich
Die HBH steht kurz vor der Fertigstellung der Steuerbilanz für das Jahr 2022. Als Unternehmen, das teilweise der Steuerpflicht unterliegt, sind insbesondere die Nichtmitgliedergeschäfte, darunter die Vermietung von Gewerbeeinheiten, Wohnungen und Garagen, relevant. Der Anteil der steuerpflichtigen Geschäfte beläuft sich auf etwa 1,9 Prozent, die finale Festsetzung steht noch aus.
Die HBH misst der Entwicklung ihrer Mitarbeiter große Bedeutung bei. Vielfältige Fähigkeiten und persönlicher Einsatz sind entscheidend für den Erfolg der Genossenschaft. Aus diesem Grund wurden flexible Arbeitszeiten in Form von Vertrauensarbeitszeit eingeführt sowie die Voraussetzungen für mobiles Arbeiten geschaffen. Gezielte Weiterbildungsmaßnahmen, von Fachseminaren bis hin zu Fachhochschulstudiengängen, fördern die stetige Verbesserung von Wissen und Fähigkeiten.
Die Förderung junger Talente nimmt bei der HBH einen hohen Stellenwert ein. So wurden allein im August 2023 zwei neue Auszubildende im Bereich der Immobilienwirtschaft begrüßt. Insgesamt waren zum Jahresende vier Auszubildende bei uns tätig. Eine Übernahme in die HBH nach erfolgreichem Abschluss ist bei Bedarf vorgesehen und wurde für eine Kollegin bereits im Januar 2024 Realität. Um dem Fachkräftemangel frühzeitig entgegenzuwirken, bietet die HBH auch 2024 eine Ausbildung an und konnte diesen Ausbildungsplatz bereits besetzen. Zudem engagiert sich die HBH in der Schülerpraktika-Förderung und nimmt an Berufs- und Studienorientierungswochen teil, um jungen Menschen die Ausbildungsberufe näherzubringen und den Genossenschaftsgedanken zu vermitteln. Dieses Engagement stößt auf großes Interesse und äußerst positive Resonanz der teilnehmenden Schülerinnen und Schüler.
Eine Mitarbeiterin ist im Berichtsjahr aus der Elternzeit zurückgekehrt und für in den Ruhestand gehende Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter konnte frühzeitig Ersatz gefunden werden. Das freut uns sehr und zeigt gleichzeitig die Attraktivität der HBH als Arbeitgeber.
Allen Kollegen, die in den Ruhestand eintreten, danken wir für ihr Engagement für die Genossenschaft und wünschen ihnen alles Gute.
©Camilo Cardenas1/shutterstock
Wir sehen die sich wandelnde Grundstücks- und Wohnungswirtschaft als Chance, unsere Geschäftspolitik an die steigenden Anforderungen anzupassen. Als Genossenschaft sind wir entschlossen, unseren Klimapfad konsequent weiterzuverfolgen, mit dem Ziel der CO2-Neutralität bis 2045. Diese energetischen Maßnahmen sollen zudem unseren Mitgliedern helfen, ihre persönlichen Energiekosten zu senken. Darum werden unsere Aktivitäten in den kommenden Geschäftsjahren weiterhin von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz inklusive einer CO2-Reduzierung geprägt sein.
Ideen wie die Nutzung von Dachflächen zur Sonnenenergiegewinnung werden im notwendigen Maße geprüft.
Allerdings weisen wir an dieser Stelle auch auf Zielkonflikte hin, die sich aus den Vorgaben des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg und den gestellten Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden in den einzelnen Bezirken ergeben. Solange die gesetzlich geforderte Umsetzung energieoptimierter/CO2-reduzierter Gebäudeinvestitionen nicht seitens der Behörden genehmigt wird, rückt eine Zielerreichung auf Landes- bzw. Bundesebene in weite Ferne.
Maßnahmen zur Unterstützung junger Bewohner liegen der HBH am Herzen. So wurde extra ein neuer Mitarbeiter eingestellt, der im Rahmen der Jugendsozialarbeit ein Projekt erarbeitet, das die Belange und Bedürfnisse von jungen Bewohnerinnen und Bewohnern berücksichtigt. Die Umsetzung dieses Projekts wird voraussichtlich ab Sommer 2024 starten.
Der Zugang zu neuen Technologien wird unseren Mitgliedern demnächst erleichtert. Vereinbarungen mit zwei Telekommunikationsunternehmen über einen Glasfaserausbau wurden bereits Anfang 2024 getroffen und der bereits in den Vorjahren begonnene Ausbau der Infrastruktur für E-Mobilität in den Tiefgaragen unserer Objekte wird weiter fortgeführt. Neue Projekte in diesem Bereich werden auf Realisierung geprüft.
Gleichzeitig lässt die rückläufige Auftragsvergabe im Neubau auf eine Stabilisierung der Preise und eine bessere Verfügbarkeit von Handwerkerkapazitäten hoffen. Viele Handwerksunternehmen wissen die Verlässlichkeit der HBH zu schätzen, die wir uns als langjähriger und etablierter Marktteilnehmer erworben haben.
Die Digitalisierung bei der HBH wird als Schlüssel für eine zukunftsfähige Arbeitsumgebung und zur Steigerung der Attraktivität für Fachkräfte weiterhin vorangetrieben. Immer mit dem Ziel, einen Mehrwert für die Mitglieder zu schaffen und das Wohnen zu vernetzen. Wir bedanken uns bei allen Gremien, Mitgliedern, Geschäftspartnern und der Stadt für die konstruktive Zusammenarbeit im vergangenen Geschäftsjahr. Als verlässlicher und kompetenter Partner freuen wir uns auf weitere erfolgreiche Projekte und blicken optimistisch in die Zukunft.
Hamburg, den 09. April 2024
Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg eG
Der Vorstand
Daniel Kirsch
Alexander Schubert
